אתם יכולים לראות עשרות דירות, להתאהב במטבח או המרפסת שבתמונות ולהתרשם מהמרחק הקצר עד לסופרמרקט או מקום העבודה. ועדיין, שוק השכירויות בכל מדינה מתנהל לפי דרישות אחרות, הגדרות נדל"ניות אחרות וגם כללי נימוסין ושיחה בעסקאות מקומיות. רגע לפני שתשכירו דירה ברילוקיישן, בואו לדעת על זה הכל:
מה צריך להכין לפני חתימה על חוזה שכירות בחו"ל?
לפני שמתחילים לעבור בין מודעות, כדאי קודם להכין שני דברים חשובים:
- תיק מסמכים מסודר המציג אתכם כשוכרים אמינים.
- תקציב זמין עבור התשלומים הראשונים.
מיד נרחיב על כל אחד מהם, אבל לפני כן חשוב שתדעו שהדרישות הפורמליות להשכרת נכסי נדל"ן משתנים מאוד ממדינה למדינה, מאזור לאזור ולעתים גם בין בעלי הנכסים עצמם. המשמעות מכך היא שלא מספיק למצוא את הדירה הנכונה ויש צורך "לשווק" את עצמכם במידה מסוימת גם מול בעל הדירה או סוכנות התיווך המקומית. יש מקומות בהם גם המשרה שהתקבלתם אליה והיסטוריית האשראי מהווים חלק מתהליך האישור.
כאן שימו לב שישנו חסם למי שאין להם עדיין היסטוריה פיננסית או תעסוקתית מקומית ביעד הרילוקיישן. במקרה כזה חשוב שתבררו מראש אילו מסמכים וביטחונות מקובלים באותו מקום ולהגיע מוכנים.
תיק מסמכים נדרשים: דרכון, הוכחת הכנסה וערב
כמעט בכל המקומות תידרשו להציג דרכון או מסמך מזהה, אשרת שהייה או ויזה בהתאם למדינה, חוזה עבודה או מכתב מהמעסיק והוכחות להכנסה. במקרים מסוימים עשויים לבקש מכם גם תלושי שכר, דוחות הכנסה או המלצה ממשכיר קודם.
שימו לב שבשווקים מסוימים קיימת גם דרישת הכנסה מינימלית ביחס לשכר הדירה. אם עוד לא התחלתם לעבוד במדינת היעד או שאינם עומדים בדרישה, ייתכן שיבקשו מכם ערב מקומי. אפשר להתגבר על כך דרך ערבות מטעם המעסיק, שירותי ערבות בתשלום או תשלום של מספר חודשי שכירות מראש.
תקציב זמין הכולל פיקדון, ערבות בנקאית ושכר דירה מראש
פיקדון וערבות בנקאית לשכירות הם חלק משמעותי מהתקציב הראשוני, ולכן חשוב שתבינו את כל הדרישות מצד בעלי הדירה או המתווכים עוד לפני הסגירה והחתימה על חוזה שכירות.
גובה הפיקדון, אופן החזקתו והתנאים להחזרתו נקבעים לפי החוק במדינת היעד. קחו את גרמניה לדוגמה, שם החוק מגביל את הפיקדון בדירת מגורים לעד 3 חודשי שכירות ומאפשר לשוכר לפרוש אותו לתשלומים.
לצד הביטחונות אתם עשויים להידרש כבר לתשלום שכר הדירה הראשון, לדמי תיווך, ביטוח ולעתים תשלומים נוספים. רצוי לבקש מראש פירוט מלא של הסכום הנדרש בכניסה לדירה, וכמובן שלא להסתפק בשום אופן במחיר השכירות החודשי שמופיע במודעה.
מעוניינים לסמן וי על כל המשימות שחשוב לבצע לפני הרילוקיישן? היעזרו בצ'קליסט המלא שלנו לרילוקיישן.
אילו סעיפים חובה לבדוק בחוזה השכירות?
חוזה שכירות בחו"ל, כפוף מטבעו לדין המקומי. זה אומר שגם אם מדובר בסעיף שגרתי שמקובל מאוד גם בארץ, יכול להיות שתהיה לו משמעות שונה לחלוטין במדינת היעד.
בהקשר הזה שווה לדעת למשל, שביוון ובקפריסין הסלון לא נחשב לחדר במניין החדרים. ולכן אם קיבלתם אליכם את החוזה בזמן שאתם עדיין בארץ, והוא מגדיר בתוכו דירת 2 חדרים (הגדרה הגיונית גם כאן אצלנו לדירה קטנה) – דעו שבפועל זוהי דירת 2 חדרי שינה וסלון המהווה (בראיית שוק הנדל"ן בארץ) 3 חדרים בסך הכל.
לדקויות הללו יכולות להיות עוד השלכות רבות, ולכן מומלץ שתבדקו היטב מהי תקופת השכירות המדויקת, כמה זמן מראש עליכם להודיע על עזיבה, מתי ניתן להאריך את החוזה או לצאת ממנו מוקדם יותר ומה קורה כאשר הרילוקיישן מתקצר ואתם צריכים לחזור לישראל.
שימו לב לדברים נוספים שחשוב לוודא:
- בדיקת הדברים שכלולים במחיר – יש מקומות שבהם שכר הדירה במודעה איננו הסכום הכולל לתשלום, שכן יש תוספות כמו דמי ניהול, הסקה, מים ומיסים מקומיים.
- בדיקת הגורם האחראי לתיקונים ותחזוקה – ברוב הקומפלקסים ובנייני המגורים קיימת חברת ניהול שדואגת לכך, שימו לב שאתם מקבלים אליכם את פרטי החברה ודרכי ההתקשרות איתה מראש.
- בדיקת החזר הפיקדון/ הקיזוזים מהפיקדון – מתי הוא מוחזר אליכם ואיך, ובאילו מצבים "ינגסו" בו.
- בדיקת זכויות שוכר במדינת היעד – כדי שתבינו את הנוסח שאתם חותמים עליו ותוודאו שכל הזכויות שלכם נשמרות ללא פגיעה.
מהן המלכודות הנפוצות בהשכרת דירה בחו"ל?
דמיינו לכם תייר חביב ונאיבי שעושה את דרכו מנתב"ג לדירה תל אביבית חדשה. באילו מלכודות הוא עלול להיתקל מול השוק המקומי ובהקשר לדירתו החדשה והצנועה?
המצב בחו"ל איננו שונה מאוד. מלכודת נפוצה במיוחד היא הונאת מקדמה: אתם מבחינים במודעה מאוד אטרקטיבית, מצד בעל דירה שנמצא מחוץ למדינה ומבקש מכם תשלום מהיר כדי "לשמור" לכם את הדירה. יכול להיות שמדובר באדם לגיטימי, אך כאן חשוב בכל מקרה לא לוותר על אימות זהות בעל הנכס, בדיקת הדירה בעצמכם או דרך גורם מקומי אמין ומעבר מדוקדק על ההסכם כולו.
מלכודת נוספת היא חתימה על חוזה בשפת המקום שאינכם מבינים היטב, בטח שלא בעגה המשפטית המקובלת. זה הזמן להיעזר במתרגם, במתווך אמין (חברות ישראליות רבות פועלות כמתווכות במדינות העולם) או במכר/ איש קשר שיעזרו לכם להבהיר את האמור בחוזה.
שימו לב גם לתיעוד מצב הדירה: ברוב אירופה, נהוג שהדירה המושכרת מגיעה מרוהטת, ואתם מתבקשים לשמור על הריהוט או לרכוש אותו מחדש אם ניזוק. לצורך העניין חשוב שיהיו לכם תמונות ותיעוד מדויקים של כל הרהיטים וכן של ליקויים קיימים – אם היו כאלה במועד הכניסה.
ולבסוף, כדאי להיזהר מהתחייבות ארוכה מדי לדירה שבחרתם עוד לפני שהכרתם את העיר. שכונה שנראית מצוין במפה יכולה להתגלות כפחות נוחה ביום-יום, ונסיעה שנראית קצרה על המסך יכולה להיראות אחרת לגמרי בשעות העומס.
במקרים כאלה, רילוקיישן לזמן קצר ודיור גמיש יכולים להיות כיוון מוצלח לשכירות ראשונה.
איך בוחרים שכונה ודירה שמתאימות למשפחה?
בחירת שכונה ביעד רילוקיישן נובעת מהחיים עצמם: המקומות שאליהם תגיעו כמו העבודה, בית הספר, הרכבת וכו', זמני ההגעה האמיתיים ממקום למקום, כמו למשל המרחק מבית הספר לפארק השעשועים הקרוב וכן נתיבי הגישה לשירותים ציבוריים חשובים כמו הדואר, הקונסוליה, העירייה, הרופא ועוד.
משפחות עם ילדים צריכות לבדוק לא רק את מסגרות החינוך המקומיות, אלא גם את המקומות הפנויים בהם כרגע. בנוסף, תנו משקל גם לקהילה המקומית: הקהילה הישראלית מעניקה לכם רשת תמיכה מאוד טובה שמקלה על הצעדים הראשונים. אם אין לכם קהילה מקומית סמוכה או שהנושא פחות מטריד אתכם, בדקו האם הקהילה המקומית והרכב האוכלוסייה מתאימים לכם.
אפשרות נוספת היא להשתמש בדיור זמני בתחילת המעבר כדי לסרוק את השכונה, להכיר את העיר, לבדוק לעומק את כל השכונות ולהבין היכן הכי כדאי להתמקם.
להרחבה על השיקולים המשפחתיים במעבר קפצו לכתבה שלנו: רילוקיישן עם ילדים – התאמת הדיור.
איך מתנהלים מרחוק ומגיעים לדירה מוכנה?
תמיד אפשר לחפש דירה כבר מהארץ, אבל המהלך מחייב אתכם להשתמש בעיניים מקומיות טובות. נציג שמכיר את שוק הדיור ביעד יכול לסנן נכסים בהתאם לצרכים שלכם, לבדוק אם המחיר סביר, לזהות בעיות שלא תמיד רואים במודעה ולתאם את הסיורים כך שלא תתחילו מאפס אחרי הנחיתה.
אנחנו ב-Vellox נותנים לכם מענה ופתרונות גם בתהליכי השכרת דירה בחו"ל, לצד שירותי רילוקיישן מדלת לדלת, המאפשרים לכם למפות את הצרכים שלכם מהדירה (לפי הרכב המשפחה, התקציב, מקומות העבודה, מסגרות החינוך, אזורים מועדפים ועוד) ולבצע התקשרות עם שותפים מקומיים שאחראיים על איתור הנכס המתאים.
בסיורים פיזיים ביעד, תוכלו לקבל ליווי מקומי מצד גורם מקצועי שמכיר היטב את שוק הנדל"ן המקומי ואת השכונות עצמן. גורם זה (לרוב מתווך) מסייע לכם גם בהתנהלות מול בעל הנכס ובניירת בשפה המקומית.
למידע נוסף על המעטפת שלנו לרגעי המעבר קראו על שירותי רילוקיישן למשפחות.
עוזרים לכם להגיע ליעד, כמו שצריך
חברת Vellox Logistics & Relocation נחשבת לחברה מובילה בענף הרילוקיישן ובשילוח בינלאומי, שמציעה מעטפת 360 ליציאה לרילוקיישן. אנחנו מסייעים ללקוחות פרטיים, סטודנטים, משפחות עם ילדים, עובדי חברות ומוסדות ועובדים בשליחות ארוכה
ב-Vellox Logistics & Relocation אנחנו מלווים את תהליך המעבר כמכלול ומחברים אתכם גם לשותפים מקומיים שמכירים את היעד ויכולים לסייע בהכנות עוד לפני הנחיתה. אם אתם מתכננים רילוקיישן, כדאי להתחיל את חיפוש הבית כחלק מתוכנית המעבר, ולא כמשימה שנשארת לרגע האחרון.
המידע במאמר כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. דיני השכירות והדרישות משוכרים משתנים בין מדינות, ולכן לפני חתימה על חוזה מומלץ לבדוק את הדין המקומי ולהיוועץ בגורם מקצועי מתאים.
